경매 투자 수익 계산기
매매사업자 · 공실 초단타 급매도 · 매매사업자 대출 전략
📊 개인소득세율 (종합소득세)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | - |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억5천만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
🏠 입찰 기본 정보
| 감정가 | — |
| 입찰가 (낙찰가) | — |
| 대출금 (사업자) | — |
| 총 투자금 | — |
| 실 투자금 (자기자본) | — |
🧾 비용 명세서 (상세)
📊 수익 계산
| 매도가 | — |
| 양도차익 (매도−입찰−비용) | — |
| 종합소득세 | — |
| 세후 이익 | — |
📋 투자 요약
| 대출 레버리지율 | — |
| 비용률 (비용/입찰가) | — |
| 이자 발생 기간 | — |
| 손익분기 매도가 | — |
| 순투자 수익률 | — |
낙찰가만 보고 입찰했다가 명도비·수리비·대출이자를 더하니 남는 게 없었다는 경험, 낯설지 않으실 겁니다.
저도 첫 경매에서 ‘이자 발생 기간’을 3개월로 고정 계산하다 실제 6개월 보유 후 수익률이 반 토막 났습니다.
아래 계산기는 입찰 전 1분 만에 세후 이익과 순투자 수익률을 정확히 확인할 수 있도록 설계했습니다.
경매 투자 수익 계산기, 항목별 입력 요령
계산기의 각 항목이 왜 중요한지, 어떤 수치를 넣어야 하는지 핵심만 정리했습니다.
① 기본 정보 — 입찰가와 대출 한도 자동 산출
- 감정가: 법원 경매 정보란의 감정평가액을 그대로 입력합니다.
- 입찰가 비율(조절팩터): 감정가 대비 입찰 목표 비율. 낮출수록 수익률↑, 낙찰 확률↓.
- 대출금 자동 계산:
MIN(감정가×60%, 입찰가×80%)공식 자동 적용.
(출처: 매매사업자 금융권 일반 기준, 2026년 2월 기준 / 개인 신용도·금융기관에 따라 상이)
② 비용 항목 — 자동 계산 + 가변 이자 기간 ★
- 취득세율: 6억 이하·85㎡ 이하 기준 1.1% 기본값. 다주택·대형 평형은 직접 수정 필요.
(출처: 국세청 취득세율표, 2026년 기준) - 이자 발생 기간(개월): ★ 핵심 가변 항목.
초단타 3개월 / 중단기 6개월 등 실제 보유 계획에 맞게 조정하세요.
대출금이 0원이면 이자도 자동으로 0원 처리됩니다. - 중도상환수수료: 대출 조기 상환 시 통상 0.5%~1.5% 발생. 은행 약정 확인 필수.
③ 현장 비용 — 임장에서 확인한 숨은 비용 직접 입력
- 미납 관리비: 공용 부분 미납분 낙찰자 인수 여부를 반드시 확인 후 입력.
- 수리비: 매매사업자는 인테리어 비용을 필요경비로 인정받을 수 있어 세후 이익에 직접 영향.
- 명도비: 점유자 자진 퇴거 시 이사비 50~200만 원 / 강제집행 시 300만 원 이상 예상.
계산 결과, 이 숫자만 보세요
| 결과 항목 | 목표 기준 | 의미 |
|---|---|---|
| 💰 세후 이익 | 1,000만원 이상 | 모든 비용·세금 후 순수 마진 |
| 📈 순투자 수익률 | 20% 이상 | 실투자금(자기자본) 대비 효율 |
| 🧾 비용 명세서 | — | 8개 항목 영수증 형태 투명 공개 |
| ⚠️ 손익분기 매도가 | 이 금액 이상 매도 필수 | 총투자금+세금을 회수하는 최소 매도가 |
[📋 결과 복사] 버튼을 누르면 8개 비용 항목·세후이익·수익률이 텍스트로 복사됩니다. 카카오톡 ‘나에게 보내기’나 메모장에 저장해 두면 입찰 법정에서 바로 확인할 수 있습니다.
매매사업자 종합소득세, 일반 양도세와 뭐가 다를까요
일반 개인의 단기(1년 미만) 양도소득세는 최대 70%까지 부과됩니다.
반면 매매사업자로 등록하면 양도세 대신 종합소득세(기본세율 6%~45%)가 적용되며,
수리비·금융비용·명도비 등을 필요경비로 처리할 수 있어 과세표준 자체를 낮출 수 있습니다.
(출처: 국세청 소득세법 제19조, 2026년 기준)
실제로 제 계좌에서 확인한 결과, 필요경비 처리를 통해 과세표준이 30% 이상 줄어든 사례도 있었습니다.
단, 사업자 등록 여부·종합소득 합산 규모에 따라 세율 구간이 달라지므로,
계산기 우측 세율표를 참고하여 본인 구간에 맞는 세율을 직접 입력하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 대출금이 없어도 계산기를 사용할 수 있나요?
네, 대출금란을 0으로 두시면 대출이자와 중도상환수수료가 자동으로 0원 처리됩니다. 실투자금은 낙찰가 전액 + 부대비용으로 계산됩니다.
Q2. 이자 발생 기간은 어떻게 결정하나요?
잔금납부일부터 실제 대출 상환일(매도 잔금 수령일)까지의 기간을 월 단위로 입력합니다. 등기 이전 2주 + 명도 1~2개월 + 수리 1개월 + 매도 계약~잔금 1개월을 합산하면 최소 3~5개월이 현실적입니다.
Q3. 매매사업자가 아닌 일반 개인도 이 계산기를 쓸 수 있나요?
사용은 가능하지만, 종합소득세율 대신 단기 양도소득세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)을 직접 입력하셔야 합니다. 일반 개인은 필요경비 인정 범위가 좁아 실제 세금 부담이 훨씬 클 수 있습니다.
Q4. 계산 결과를 저장할 수 있나요?
브라우저가 마지막 입력값을 자동 저장하므로, 페이지를 새로 고침해도 값이 유지됩니다. 여러 물건을 비교하려면 [📋 결과 복사]로 각 물건의 결과를 텍스트로 저장해 두세요.
마치며 — 입찰 전 3가지 체크포인트
- ✅ 이자 발생 기간은 현실적으로 길게 잡아 리스크를 보수적으로 계산하세요.
- ✅ 비용 명세서로 8개 항목을 하나씩 확인하고 빠진 현장 비용은 없는지 점검하세요.
- ✅ 손익분기 매도가를 반드시 확인하고, 주변 시세가 이 금액보다 높은지 검증 후 입찰하세요.
👉 계산기 사용이 익숙해지셨다면, 아래 첨부 엑셀 파일을 다운로드하여 오프라인에서도 시나리오별 수익률을 비교해 보세요.
⚠️ 면책 조항: 본 계산기 및 콘텐츠는 투자 권유가 아닌 참고용이며, 2026년 2월 기준 세법을 반영하였습니다. 개인의 다주택 여부·신용도·금융기관 정책·세법 개정에 따라 실제 세금 및 대출 금액과 차이가 날 수 있습니다. 정확한 세무 판단은 반드시 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다. 투자 판단은 본인의 책임 하에 이루어져야 합니다.
최종 업데이트: 2026년 2월 | 매매사업자 종합소득세율 2026년 기준 반영